Tomáš KořenýPředstavme si modelovou situaci rodiny se dvěma dospělými a jedním dítětem, která aktuálně bydlí v nájmu v Ostravě. Tato rodina zvažuje koupi bytu 2+1 o velikosti 60 m² za 4 200 000 Kč. Pro jednoduchost předpokládejme, že byt, ve kterém rodina nyní žije, je srovnatelný s bytem, který by si pořídila do vlastnictví.
Rodina disponuje úsporami ve výši 840 000 Kč. Pokud by zůstala v nájmu, musela by z těchto prostředků složit kauci, ale i tak by jí k investování zůstalo 818 000 Kč. V případě koupě bytu by celá částka sloužila jako vlastní zdroje (20 % hodnoty nemovitosti) a zbytek by byl financován hypotékou ve výši 3 360 000 Kč na 30 let s úrokovou sazbou 4,59 %.
A jak by vypadala měsíční realita?
Klíčová část rozhodování se odehrává v měsíčním rozpočtu domácnosti.
V případě nájmu rodina hradí nájemné a běžné provozní náklady (služby, energie, pojištění domácnosti). Současně však může své úspory investovat. Při předpokládaném výnosu 4 % ročně generují tyto prostředky přibližně 2 727 Kč měsíčně, což reálně snižuje čisté zatížení rodinného rozpočtu. Celkové měsíční náklady v případě nájmu tak činí 10 697 Kč.
V případě vlastního bydlení nájemné odpadá, je však nahrazeno splátkou hypotéky. Po započtení splátky, služeb, energií a pojištění nemovitosti dosahují celkové měsíční výdaje částky 22 212 Kč.
Nájemné, služby, energie a pojištění domácnosti. Úspory 818 000 Kč zůstávají investované a generují výnos.
Nájemné odpadá, je však nahrazeno splátkou hypotéky 3 360 000 Kč na 30 let při sazbě 4,59 %. K tomu služby, energie a pojištění nemovitosti.
Rozdíl mezi oběma scénáři je 11 515 Kč měsíčně. Tato částka sama o sobě neurčuje, která varianta je „lepší“. Ukazuje však prostor, se kterým lze dále pracovat.
Co tohle vše znamená v dlouhém období?
Pokud bychom rozdíl 11 515 Kč pouze lineárně sečetli za 30 let (tedy po dobu splácení hypotéky), dostaneme částku 4 145 400 Kč. Po přepočtu na současnou hodnotu při diskontní sazbě 2,5 % ročně odpovídá tento tok peněz přibližně 2 914 298 Kč v dnešních cenách. To je však pouze scénář, kdy by rozdíl zůstával bez dalšího zhodnocení.
Pokud by rodina rozdíl 11 515 Kč každý měsíc systematicky investovala a dlouhodobě dosahovala průměrného výnosu 8 % ročně, mohl by za 30 let vzniknout kapitál přibližně 7 991 979 Kč. Zde se naplno projevuje efekt složeného úročení, kdy investované prostředky postupně generují další výnos. Je však nutné zdůraznit, že takový výnos není garantovaný a dlouhodobé investování s sebou nese kolísání hodnoty portfolia.
Co model nezohledňuje?
Tento propočet představuje zjednodušený scénář založený na konkrétních předpokladech. Klikněte na jednotlivé body a podívejte se, co může výsledek posunout.
Výsledky jsou tedy citlivé na vývoj těchto proměnných. Právě proto se vyplatí mít propočet připravený přímo na vaši situaci, ne na obecný modelový případ.
Co z toho všeho pro nás tedy vlastně vyplývá?
Rozhodnutí mezi nájmem a vlastnictvím není otázkou prestiže ani jednoznačné finanční výhody jedné varianty. Jde o rozhodnutí o struktuře majetku, míře zadlužení, ochotě nést riziko a osobních prioritách domácnosti.
Modelový výpočet ukazuje, že nájem nemusí automaticky znamenat „vyhazování peněz“, pokud je rozdíl v nákladech disciplinovaně investován. Zároveň vlastní bydlení představuje tvorbu majetku jinou cestou, a to prostřednictvím splácení jistiny a potenciálního kapitálového růstu nemovitosti.
Neexistuje univerzálně správné řešení. Existují pouze různé scénáře a individuální preference.
Pokud řešíte podobnou situaci a nejste si jistí, jaké řešení je vhodné právě pro vás, je vhodné si nechat jednotlivé varianty propočítat na míru vaší konkrétní finanční situaci.
