Nájem nebo vlastní bydlení s hypotékou?

V současném období vysokých úrokových sazeb a nákladných hypoték je často tématem intenzivní diskuse otázka, zda je výhodné vlastnit vlastní nemovitost s hypotečním úvěrem nebo zůstat v pronájmu. Zamýšlíte se nad touto aktuální situací?

Ráda bych vám předložila několik klíčových otázek, rozdělených do čtyř kategorií, které vám mohou sloužit jako opora při formování vlastního názoru a konečného rozhodnutí.

1. PROČ VLASTNÍ BYDLENÍ?

Otázky, které je vhodné si položit před úvahou, kterou cestou jít:

• Mám stabilní příjem?
• Budu chtít měnit v nejbližší době práci?
• Nastal čas, abych si vybral místo, kde budu žít celý život?
• Jak velké bydlení – bude zapotřebí mít tak velké bydlení i v budoucnosti?
• Kde koupit bydlení – je to místo, kde bude reálné mít práci a zůstat celý život?
• Proč chci bydlet ve svém bytě či domě?

2. CO VYCHÁZÍ LÉPE?

Zamyslete se nad všemi plusy a mínusy obou variant (nájem nebo vlastní byt/dům).

K ceně za bydlení obecně platí, že když je:

• Nájem            <          hypotéka        =>   zůstat v nájmu
• Nájem            =          hypotéka        =>   zůstat v nájmu nebo vzít hypotéku
• Nájem            >          hypotéka        =>   vyplatí se hypotéka

Nabízím následující obecný úhel pohledu – jednoduchý propočet. Když najdete roční nájem za méně než 5 % ceny nemovitosti, je fajn zůstat v nájmu. Když je nájem vyšší než 5 %, je lepší jít do hypotéky.

Pozn.: Obecná pravidla neplatí za specifických podmínek, proto je vhodná analýza každé jednotlivé situace a v konkrétní ekonomické době.

Důležité je rozhodovat se ne podle pocitů, ale podle čísel a faktů. Češi milují osobní vlastnictví, ale za jakou cenu? Za to, že nebudou moci žít, ale budou muset přežívat, aby získali nějaký status „jsem majitelem bytu“. Každý strůjce svého štěstí a záleží, co vás osobně dělá šťastným a spokojeným. Mít strach a stres je cesta do pekla. Buďte tedy obezřetní. Někdy je prostě jednodušší žít v nájmu a někdy je osud nakloněn mít vlastní bydlení, což ve světě je více méně výrazně vzácnější než v České republice.

Plusy a mínusy nájemního a vlastního bydlení s hypotékou

Jak vypadá dnešní úroková sazba hypoték, je možné sledovat na různých srovnávačích, například https://www.banky.cz/prehled-a-porovnani/hypoteky-na-bydleni/.

Jak vypadá splátka hypotéky, můžete zjistit například v základní kalkulačce na těchto webových stránkách: https://kalkulacky.idnes.cz/kalkulacky.aspx?typ=hypotecni

Příklad:
Byt 2+1 v Brně o výměře 60 m² v ceně 6 500 000 Kč.

Nájem za tyto byty se dnes pohybuje okolo 20 000 Kč/měsíc – plus je třeba zohlednit průběžné zvyšování ceny nájmu v čase o inflaci.

Hypotéka ve výši 5 850 000 Kč při sazbě 4,79 % na 30 let s fixací na 3 roky  vychází na 30 657 Kč/měsíc – nevíme, jak se budou pohybovat úrokové sazby v budoucnu, ale i při úrokové sazbě 3 % vychází měsíční splátka hypotéky na 24 663 Kč. (Do tohoto propočtu zahrnujeme nutnost 10 % vlastních zdrojů, pokud klient banky nemá jinou nemovitost na dočasné zajištění úvěru.)

K hypotéce a nájmu je potřeba přičíst také platby za služby (energie, vodné a stočné, plyn) a fond oprav ve výši zhruba 5 000 Kč/měsíc. U vlastního bydlení se navíc platí daně a opravy.

Kdybychom rozdíl mezi nájmem a hypotékou investovali do akciového fondu s průměrným zhodnocením 6 % p. a., po 30 letech při investici 6 000 Kč/měsíc budeme mít kapitál ve výši 6 027 090 Kč. Tedy dostatečnou výši na placení nájmu i v době důchodového věku.

V propočtu nekalkulujeme s navyšováním nájmu ani s navyšováním příjmu o inflaci. Ideálním řešením by bylo pravidelnou investovanou částku také navyšovat o míru inflace, aby si konečný kapitál udržel svou hodnotu v čase.

3. VYCHÁZÍ BONITA A LIMITY?

Kdy je pro rodinu ještě únosné si hypotéku vzít a kdy tento závazek raději neriskovat?

• Jak vychází základní kalkulačka bonity podle zákona? Mám dostatečný příjem? Drobná poznámka pro podnikatele OSVČ, kterým propočty bank jejich bonitu výrazně snižují: doporučuji, aby se obrátili na hypotečního specialistu.
• DSTI (Debt Service to Income) – splátky dluhu max. 45 %/50 % z čistého příjmuDTI (Debt to Income) – dluh max. 8,5/9,5 x ročního příjmu (tento údaj již není povinností, ale některé banky  s tímto parametrem můžou pracovat či si nastavit vlastní, mírnější pravidlo)
• LTV (Loan To Value) – poměr úvěru k odhadní ceně nemovitosti max. 80 %/90 % podle věku žadatele

Bonita a skutečná realita příjmů a výdajů domácnosti je nejdůležitějším parametrem pro rozhodování. Je třeba si odpovědět – mám na to? Znáte, kolik vás jednotlivé kategorie stojí měsíčně v průměru při sledování celého roku? Standardní doporučení profesionálů je, aby celkové náklady na bydlení nepřekročili 50 % z příjmu rodiny.

• Tip na vedení domácího účetnictví – evidujte všechny výdaje (bydlení, potraviny, drogerie a lékárna, pojištění, cestování, škola, aj….) a budete mít dostatečný přehled, jak vypadá váš skutečný průměrný rodinný rozpočet:
  • Spendee – https://www.spendee.com/
  • Wallet – https://web.budgetbakers.com/
  • eÚčty.cz – http://eucty.cz/

4. JAK NA JEDNÁNÍ S PORADCEM?

Co je třeba znát před finálním rozhodnutím a podpisem smlouvy?

• Jít za hypotečním poradcem do banky nebo najít externího specialistu?
  • Externí hypoteční poradci mají přehled o konkurenci a možnost výběru vhodného řešení pro vaši konkrétní životní situaci, typ příjmu (plat nebo OSVČ) apod.
  • Ověřte si, co pro vás hypoteční specialista může udělat – pomůže s podklady jak ke schválení úvěru, tak pro čerpání i po čerpání hypotéky?
• Co mě to bude stát? – splátka, úrok, RPSN a jiné poplatky
  • Informujte se, kde všude jsou uvedené poplatky a sankce ve smlouvě, sazebníku?Informujte se, kde všude jsou uvedené poplatky a sankce ve smlouvě, sazebníku?
  • Detailně čtěte všechny dokumenty.
• Co z toho budu mít?
  • Znát výhody nabídky v konkrétní bance a proč nevolíte jinou společnost. Jaký benefit vám nabídka přináší oproti konkurenci.
• Za jak dlouho budu mít hypotéku schválenou a jaké povinné termíny smluvní dokumentace banky stanovuje?
  • Jaké jsou konkrétní podmínky čerpání úvěru?
  • Kdy se začíná platit?
  • Možnosti odkladu? Aj.
• Jak je to jisté – jaká rizika nás mohou překvapit?
  • Jak dlouho trvá předložená nabídka?
  • Co je třeba doložit a v jakých termínech?
• Možnosti změn a kolik co stojí?
  • Jaké jsou podmínky/povinnosti při refixaci, předčasném splacení?

Hledáte odborníka na financování vaší nemovitosti hypotékou? Obraťte se na nás – rádi vám pomůžeme s celým procesem, od výběru nejvýhodnější nabídky až po úspěšné schválení a čerpání úvěru.