10 faktorů, které hlídat při investici do nemovitostních fondů

Mnoho lidí v České republice má zájem o investiční nemovitosti, které by pronajímali a těšili se z nájemního příjmu. Nicméně, jen malá část těchto investorů je schopna vyhodnotit, zda je tento typ investice ziskový. Kromě toho, správa a údržba takové nemovitosti vyžadují čas a finanční prostředky. Starosti nekončí u rekonstrukcí a drobných oprav, ale je také nezbytné zajistit správné pojištění a splácet daně nejen z příjmu, ale také z nemovitosti v osobním vlastnictví. Daň z nemovitostí nemusí v následujících období zůstat tak nízká, může se postupně zvyšovat. Najít vhodného nájemníka může být také náročné. Upřímně řečeno, péče o investiční nemovitost rozhodně není jednoduchá úloha.

Obsah článku:

• Vyplatí se investice do nemovitostních fondů?
• Co si ohlídat u nemovitostního fondu?

Vyplatí se investice do nemovitostních fondů?

Chcete být vlastníkem nemovitostí, ale nemáte znalosti, dovednosti, miliony nebo čas se věnovat správě? Pak jsou ideálním řešením právě nemovitostní fondy. Fondy totiž nabízejí profesionální správu, efektivně využívají odborníků jako například právníky, realitní makléře, účetní, stavaře, opraváře, starají se o nájemníky apod. 

Investoři nemusí být milionáři, stačí jen pár stovek či tisícovek měsíčně a můžete investovat a spolupodílet se na zhodnocování milionových nemovitostí. 

Další obří výhodou nemovitostních fondů je diverzifikace. Fondy vlastní celou řadu nemovitostí. Diverzifikace je u nemovitostních fondů umocněna tím, že vlastní nejen nájemní byty, ale také komerční nemovitosti, které jsou často výrazně výnosnější. Komerční nemovitosti využívané obchodními společnostmi (kanceláře, skladové haly, fabriky, obchodní domy aj.) jsou obvykle pronajímány na dlouhou dobu. Za tuto péči si nemovitostní fondy účtují správcovský poplatek, ale není nutné se o nic starat. Stabilitu máte nejen ve správě, ale také v průměrném zhodnocení fondů. Zisky nemovitostních fondů dlouhodobě poráží inflaci. Tedy očekávaná výnosnost těchto investičních aktiv je mezi 4-7 % p. a. po započtení správcovských poplatků fondu. Co investoři oceňují nejvíce? Tyto zisky nepodléhají dani z příjmu, pokud investici neboli podíl ve fondu drží déle než 3 roky.

Které faktory ohlídat u výběru nemovitostního fondu? 

Co je třeba sledovat při výběru nemovitostního fondu a s čím je třeba počítat, když se rozhodnete pro tento typ investičního aktiva? Jaká investiční rizika se váží na nemovitostní fondy? Co konkrétně sledovat na srovnávačích nemovitostních fondů?

Desatero, jak postupovat při výběru svého favorita:

1. Jak důležitá jsou historická data a schopnost fondu vytvářet zisky? Je společnost schopna dlouhodobě udržet svou výkonnost? Všichni investoři dobře ví, že minulé zisky nejsou zárukou zisků budoucích, přesto historická data jsou první, co většina z nás sleduje. Nový fond by měl být hodnocen obezřetně, protože jeho investiční strategie nemusí být prověřena v praxi. Bohužel většina nemovitostních fondů na českém trhu má krátkou historii.
2. Jak veliké je čisté obchodní jmění společnosti (NAV = Net Asset Value)? Tento parametr ukazuje sílu a stabilitu společnosti. Ano, obvykle čím delší historie společnosti, tím více peněz ve správě fondu. Přesto někdy je vhodné sledovat i kdo je majitel konkrétního fondu. Správce investičního fondu může také pomoci posílit rozhodnutí pro zařazení nemovitostního fondu s krátkou historií a nižším NAV do portfolia klienta.
3. Fond nemovitosti pronajímá nebo staví? Jaká je investiční strategie fondu, spravuje a pronajímá nemovitosti nebo se věnuje developmentu (staví nové domy)? Developerské investiční strategie na sebe váží daleko vyšší rizika než klasické nemovitostní fondy.
4. Jaké nemovitosti jsou v portfoliu fondu? Podívejte se na nemovitosti ve správě fondu pod lupou. Kupuje fond obchodní parky, kanceláře nebo rezidenční nemovitosti? Zvažte, zda se vám investiční politika fondu líbí, je-li pro vás atraktivní lokalita, důvěřujete nájemci, chtěli byste tuto nemovitost vlastnit? Všechny tyto informace jsou obvykle dostupné na webových stránkách společnosti. Základní informace o správě nemovitostí najdete i v pravidelných aktualizovaných zprávách portfolio manažera tzv. fact sheet.
5. Jaká je obsazenost a délka nájmů (WAULT = Weighted Average Unexpired Lease Term)? Jaký je vážený průměr doby do konce platnosti nájemních smluv? Obecně by se dalo říci, že čím vyšší doba do konce nájemních smluv, tím vyšší bezpečí očekávaného nájmu. Tento parametr je nejčastěji 4-7 let. Profíci v oboru sledují i procento obsazenosti pronajímané plochy. 
6. Jaký hrubý výnos je reálné získat z nájmů (YIELD)? Rentabilita nemovitostí neboli to, co fond inkasuje z nájemného, vydělíte hodnotou nemovitosti a získáte tak hrubý výnos. Čím vyšší procento tím vyšší potenciál zisku. Tento ukazatel se pohybuje mezi 4-8 %.
7. Jak moc je fond zadlužen (LTV = Loan To Value)? Úvěrové zatížení fondu zjistíte poměrem výše cizího kapitálu (např. hypoték, vydané dluhopisy aj.) a hodnoty nemovitostí. Čím nižší procento vyjde, tím stabilnější společnost, nižší závazky, nižší nákladovost na splácení úroku z úvěrů. Úvěrové zatížení nemovitostních fondů se velmi liší, pohybuje se v rozpětí 15-65 %.
8. V jaké měně se inkasuje nájemné aneb hrozí nám měnové riziko? Asi vás překvapí informace, že většina správců inkasuje nájemné v Eurech.   To nám z investice do českých nemovitostí dělá investici s měnovým rizikem. A pohyb kurzu CZK/EUR nám může hodně s výnosností fondu zahýbat.
9. Jaká je poplatková politika fondu? Kolik mě to bude stát? Bez této znalosti smlouvu rozhodně nepodepisujte. U střednědobého investičního horizontu je vhodné sledovat primárně vstupní a výstupní poplatky. Naopaku investičního horizontu nad 5 let je mnohem důležitější sledovat výši správcovského poplatku (TER = Total Expense Ratio). Tyto celkové roční náklady na správu majetku se pohybují mezi 1-2,5 %. Jsou započítávány do zhodnocení fondu, tedy klienti je často nevnímají. TER snižuje výnos fondu neboli zisk pro klienty. 
10. Jak a kdy je možné peníze vyvázat z fondu? Jak vysoká je likvidita a flexibilita odkupu podílů z fondu neboli výběr peněz? Jak rychle přijdou peníze na můj účet? Každý fond může mít jiné časové rozpětí, ale většina retailových fondů připisuje peníze do 1-2 měsíců. 

Nemovitosti vždy patřily a budou patřit mezi investiční aktiva investorů. Přesto nezapomínejme  na diverzifikaci! Což by mohlo být i vodítkem pro investory, jak velký podíl nemovitostí udržovat ve svém investičním portfoliu. Podle naší metodiky ochrany bohatství (wealth protection) doporučujeme mít v nemovitostní složce portfolia (byty nebo fondy) maximálně třetinu majetku, minimálně 0 %!  Tedy rozhodně jsou nemovitosti vhodnou součástí protfolia, ale ne jeho součástí nutnou